针对多伦多星报(The Star)大篇幅报道华人地产开发商敛财欺骗投资者的辩解

多伦多星报(Toronto Star)在九月二十七日以大版篇幅报道了华裔地产开发商龙脉投资集团董事长刘通先生在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工,并遭到超过10名投资者和合作伙伴的起诉,刘通今天向媒体表示,此报道并没有把全部事实说出来,报道提到的两个地产开发项目–Central Park和The Academy也没有失败,前者是与Ajax市政府合作的旧城改造项目,今年三月龙脉集团把市政府告上法庭,他非常有信心赢得官司,并会将此项目继续下去;后者目前面临抉择,到底是把项目卖掉还是自己继续开发,已经有开发集团对此项目感兴趣。

刘通表示,房地产开发公司面临多项法律纠纷在加拿大是非常普遍的现象,按照合同,到2023年他们如果无法交楼,才算是违约,但是现在如果有购买楼花者希望取消合同退款,他们会原款奉还,而且不收费用,事实上他们已经为数十名买家退了款。

至于与Ajax市政府的官司,刘通表示,市政府单方面宣布终止合作协议,他们才将市政府告上法庭的,之前龙脉已经取得阶段性的胜利,最后的判决估计会在1至2个月出炉,他对获得最终的胜利充满信心,并表示龙脉希望与Ajax市政府继续合作,完成中央公园的开发项目,令投资者、楼花购买者、市政府和龙脉共赢。

原文链接:

https://www.thestar.com/news/investigations/2018/09/27/this-condo-developer-collected-millions-in-deposits-and-hasnt-built-anything.html

以下是编辑Debbie对原文的翻译:

在Ajax市中心豪华公寓新项目的销售首日,一群满怀希望的买家冲出售楼处,来到人行道上,把大楼围了起来,绵延数百米。

Tong (Thomas) Liu, head of LeMine Investment Group, is a developer who dreams big but can’t seem to get anything built. He admits his lack of experience has led to some mistakes, but he says his intentions were always noble.  (LEMINE GROUP/YOUTUBE)

办公室里像音乐厅一样拥挤。由于投资者和首次置业者争相进入该地区最受期待的新开发项目之一的一层,销售代理商很难找到可以签署合同的平坦地面。

这种狂热持续了三个周末,Ajax中央公园在不到一个月的时间里就售罄。

两年半过去了,土地还没有破土而出,项目陷入了诉讼的泥潭,沮丧的买家要求取回他们的存款。

Ajax中央公园并没有正式死亡——法院预计在今年秋天的某个时候会做出决定,可以挽救它——但它是依靠生命维持的。就目前而言,它似乎注定要成为龙脉投资集团最新失败的项目。龙脉投资集团是一家由刘通(Thomas Liu)领导的公司。

刘通未能实现他雄心勃勃的项目,导致数百名买家陷入困境。与此同时,这位35岁的年轻人卷入了至少14起诉讼,其中包括指控他虚报自己的身份、欠投资者数百万元的债务以及不支付账单。今年早些时候,一名法官发现刘通从事的是自我交易,行为不诚实。

刘承认他缺乏经验导致了一些错误,但他说他的意图总是高尚的。

他在接受采访时表示:“伤害某人、伤害投资者或伤害曾与我们合作过的个人,绝不是故意的。”

刘通的好的想法在是士嘉堡3070 Ellesmere Rd的一块杂草丛生的空地。打算构建26-层的公寓大楼出售给投资者提供急需的租赁住房日益增长的学生数量在附近的多伦多大学士家堡校区。该项目的预售在2014年售罄,但施工尚未开始,该项目似乎陷入了无法挽回的停滞,尽管尚未取消。“我们被困住了,”刘说。

在一个几乎永不满足的房地产市场,刘通利用巧妙的营销手段,说服了投资者、市政官员和热切的买家,让他们相信他的计划,尽管他在房地产开发方面没有任何记录。他利用业界的赞誉和与政界人士的合影来展示自己的可信度,但在他自我宣传的光辉背后却没有什么实质内容。当他在没有破土动工的情况下,将价值连城的土地和价值数百万美元的存款捆绑在一起时,买家眼睁睁地看着自己的钱贬值。许多公司现在都因价格过高而退出市场。与此同时,投资者正求助于法庭,以弥补损失,因为本来可以帮助缓解该地区房地产市场紧缩的土地仍未使用。

刘并不是唯一一个被困而搁置的GTA开发商。根据市场研究公司Urbanation的数据,自去年年初以来,多伦多地区已有12个公寓项目被取消。Vaughan 市的两项大规模开发项目最近被取消,导致2000多名买家陷入困境,人们呼吁加强对买家的保护。随着建筑成本的上升,开发商更难获得融资——或获得他们想要的利润——更多的取消项目可能即将到来。刘通一直在努力为他的Ajax项目争取资金,他不愿透露自己是否会遇到类似的问题,但他坚称自己的项目只是被推迟了。

This empty lot at 3070 Ellesmere Rd. in Scarborough is where Thomas Liu of the LeMine Investment Group says he still intends to build The Academy, a 26-storey condo that was marketed to investors as providing much-needed student housing to the nearby University of Toronto Scarborough. Four years after the project sold out, ground still hasn’t been broken. Liu says the project is “stuck.”  (RICHARD LAUTENS)

星报审查法庭记录,文件获得的信息自由请求和与连接采访了20多人,刘和他的公司(前雇员、合作伙伴和顾问,以及业内高管),其中许多人只说不愿透露姓名的,说他们担心刘通的诉讼。

“他的意图非常好,”建筑师克利福德科曼(Clifford Korman)说。“他的经历和后续行动并非如此。”

“我一点也不相信他,”RICHMOND HILL前市长艾伦达菲(Allan Duffy)说。“我放下他,告诉每个人我也能这么做。”

“我很高兴能把钱取出来,继续前行,”Ajax中央公园的买家之一阿耶莎卡拉泰拉(Ayesha Karatella)说。

安大略省的进步保守党政府表示,它正在考虑在开发商不履行承诺的情况下,加大对消费者的保护力度。

与此同时,刘说他期待着下一个项目。

龙脉在Richmond Hill的办公室可能是该公司本身的一个隐喻——从远处看,这家公司令人印象深刻,但基本上空荡荡的一座有公司LEMINE标志的建筑物,大楼有两层和延伸的长度有半个街区那么长,位于16街,东边是404号高速公路。龙脉集团只有少数员工。刘说他租下了整个大楼——但他没说租金多少——因为他说他喜欢能够满足合作伙伴、投资者和承包商。最近一个工作日的下午,办公室很安静。前门是锁着的,没有接待员。

除了房地产,龙脉还有其他未兑现的承诺,包括一项价值10亿美元的贸易协议,将加拿大油菜籽运往中国,以及承诺投资渥太华的一个私人铁路项目。既不物化。刘说,油菜籽交易失败是因为加拿大政府没有从中国获得必要的进口证书。渥太华铁路项目负责人说,他和他的员工在评估了他的公司后,拒绝与刘合作。

In the presence of former Prime Minister Stephen Harper, Liu signed a billion-dollar trade deal in November 2014 to send Canadian canola to China. Like so many of LeMine’s projects, this trade deal never materialized.

刘通指出,他的公司已经成功地实现了这一目标。在被要求解释龙脉最大的成就时,他提到了该公司的投资理念,还提到了2014年为庆祝中国成立65周年而在Yonge-Dundas 广场组织的“快闪”活动。“我们在互联网上有超过5000万的单次活动的浏览量,”刘说。他补充说,这段视频在中国社交媒体平台微信上被广泛分享。

在一间镶着木板的会议室里,成长于以辣味和湘妹子知名的中国湖南省刘通说,他的公司的目的是“为中国首都创造一个平台”。

刘通在18岁时第一次来到加拿大,在汉密尔顿的一所私立寄宿学校完成了高中的最后一年学业。他在多伦多大学士家堡校区(University of Toronto Scarborough)获得学士学位,后来创办了一家小型移民咨询公司。当他的一位中国客户问他在加拿大的发展机会时,他意识到中国投资者有机会接触到加拿大的房地产项目。他在2011年创办了龙脉。

2014年1月,他花了190万元买下了3070 Ellesmere那块地,并计划在上面建造学院。刘雇佣科曼的公司Kirkor Architects来设计塔楼,Devron development作为项目经理,Milborne Group作为销售代理。

与Ajax中央公园(Central Park Ajax)一样,该项目很快就售罄,并因其时尚的设计而受到好评。在建筑工业和土地开发协会(BILD)的网上投票中,龙脉及其合作伙伴获得了“人民选择奖”。刘被加拿大华人商会评为“加拿大房地产开发和国际商务年度人物”。

Liu, the president of the LeMine Investment Group, was named the Chinese Business Chamber of Canada’s “Person of the Year in Real Estate and International Business” for 2014. The event was sponsored by Scotiabank, which declined comment through a spokeswoman.

尽管得到了赞誉和快速的销售,刘并没有开始建设。据对三名知情人士的采访,他得到了外国投资者的支持,但资金不足,无法获得足够的融资。

但这并没有阻止他同时从事另一项重大项目。2014年9月,他与另一家开发商签署了一项协议,将接管一项多阶段共管公寓开发项目,该项目的土地部分属于Ajax镇(Ajax)。这个项目最终成为了Ajax中央公园(Central Park Ajax),作为市中心区域长期复兴的第一步。

2015年和2016年在龙脉工作的会计师罗布•查加雷斯(Rob Chaggares)表示,刘通的“垮台”是他同时承担了太多项目。我想:你在干什么?只需要集中精力想办法弄到一把铲子。”

查格雷斯说,刘通把自己和他的公司看得天花乱坠。“我记得有一次他说,‘我们不要说几百万,而是说几十亿’。’”

liu was photographed with Prime Minister Justin Trudeau at a $1,500-per-ticket Liberal Party fundraising event in 2016.

据一位名叫赵向东(音)的投资者提交的一份声明,刘被控抵押了 Academy的资产来为Ajax的开发提供资金。赵向东说,他在Academy投资了200万美元,但没有得到承诺的分红。他指责刘通“玩忽职守”,利用未开发的房地产为其他项目提供资金。赵通过律师拒绝置评。

刘通在辩护声明中否认了赵的指控,他说赵目前没有任何分红的权利。刘还坚持说,这个学术项目仍然存在,赵的资金完全用于其发展。

该院的另一群投资者起诉刘,称他违反了他们的合同,无法说明他们的资金来源,也不会退还他们的存款。今年5月,在刘通没有提交辩护声明后,法院发布了一份违约判决书,给了投资者541,275美元。

在学院的这些麻烦出现之前,刘在与Ajax镇建立关系。

2015年秋天,他为史蒂夫·帕里什市长和其他三名Ajax官员安排了为期两周的中国之行。有商务会议,也有游览长城、天安门广场等景点。(这座城市支付了市长和工作人员的机票和签证费用,而龙脉支付了旅途中的所有其他费用。)

龙脉为该项目设计的10层高的大楼,由两幢六层的住宅楼组成,位于一个四层的平台之上,并于2015年12月获得完全批准。作为协议的一部分,龙脉必须在2017年7月15日前开工建设。

The Central Park Ajax condo development by the LeMine Investment Group sold out in a matter of weeks in the spring of 2016. Two-and-a-half years later ground has yet to be broken and the project is mired in litigation. Thomas Liu, president of LeMine, says the project is not dead.  (ANDREW FRANCIS WALLACE)

Ajax热情地支持这个项目。他们在自己的网站上宣传,在市政物业上做广告,甚至让政府官员出现在龙脉的宣传视频中。

接受《星报》采访的买家说,该镇的官方批准印章让他们相信这个项目是安全的。“这座城镇如此公开地支持它,以至于我们相信,这几乎是一件万无一失的事情,”克里斯托弗·崇圣(Christopher Chong-St)说。在决定是否要求退还押金之前,Amant是等待法庭判决结果的买家之一。

据刘说,在销售上线之前,已经有3500人在龙脉的网站上注册了。

另一位Ajax买家卡尔•汉密尔顿(Carl Hamilton)回忆起销售开始时的抢购狂潮。“没有时间去猜测,因为在你身后有一群人准备签字。“Chong-St。阿蒙特说,销售中心在第一个周末“就像疯人院”。

与学院一样,Ajax中央公园是一个营销上的胜利,这个拥有410个单元的项目在几周内就售罄。

问题几乎是立即出现的。在售完几周后,刘与市长会面,并表示他希望再增加五层楼的高度——增加50%。

“我表示,我不会支持他,”教区在一封内部电子邮件中写道。帕里什写道,他告诉刘在销售预售品后增加额外的楼层将“对现有买家不公平”,“与我们长期以来的协议相反”,“可能导致政治困难”。“刘”“不想听到这个,”帕里什写道。“(他)似乎认为他可以得到他想要的任何东西。”

这两个项目的设计师科曼(Korman)说,他相信刘再一次“低估了这个项目的成本和建设成本。”他在Ajax遇到的情况和他在学院遇到的情况一样——没有足够的资金来完成这个项目。刘说这不是真的。

留置权开始出现在无偿的商人身上。城镇官员越来越担心。2016年9月,该镇的律师给龙脉写了一封措辞严厉的信,称他们花了太多时间来回应“各种各样的留置权索赔人和他们的律师”。

去年11月,距离开工日期还有不到9个月的时间,龙脉试图通过将项目从10层增加到12层,并将地下停车库从2层增加到3层,来修改已批准的工地平面图。(该镇在提交给法庭的文件中表示,他们不认为龙脉提交的材料是一个完整的申请,因为缺少关键元素。)

与此同时,龙脉的销售中心正成为项目本身的一个象征。雨和风严重破坏了表面,而公司的标识也被撕破剥落。这个地方看起来废弃了。如果龙脉不能花“一大笔钱”——正如一名小镇工作人员所说——来清理销售中心,它将如何建造一套价值数百万美元的公寓呢?

Ajax的首席行政官罗布·福特(Rob Ford)已经退休。福特列出了一长串问题: 龙脉仍未修复销售中心;他们无视电子邮件;留置权未清,正在增加新的留置权;而龙脉仍然没有获得开始建设的资金。

代理销售的房地产经纪人开始代表他们的客户与该镇联系,担心项目的可行性。在一封电子邮件中,一位名叫罗佩吉(Royal Lepage)的皇室经纪人列出了许多问题,其中包括:“Ajax城是否后悔与龙脉 Investment Group做生意,就像我和我的客户一样后悔?”

一些不安的买家开始要求退钱。

Central Park Ajax, like other projects by the LeMine Investment Group, was a marketing success, selling out in just three weeks in the spring of 2016. But two-and-a-half years later construction has yet to begin. Some purchasers have asked for their deposits back.  (KENNEDY, BRENDAN)

问题一直持续到2017年夏天,当7月15日开始建设的最后期限来了又没有任何进展时,Ajax向龙脉发出了正式通知,打算行使回购土地的权利。这引发了90天的宽限期。在这一点上,没有什么能阻止刘开始建设,镇上的律师后来在法庭上进行了辩护。“龙脉只需申请建筑许可,但它没有这样做。”

即使在宽限期过后,Ajax还是给了龙脉一个新的最后期限,即12月8日,以偿还债权人的债务,使其抵押贷款处于良好状态,并确保建设融资的安全。最后期限也来了又去。2018年1月11日,该镇公开宣布了回购土地的计划,并正式终止了与龙脉的合作关系。

六天后,沮丧的刘冲进Ajax的市政厅,要求与福特会面。据城管内部电子邮件显示,刘通三个月前被要求离开办公室,因为他让员工“不舒服”。邮件称,这一次他被“护送”出去了。

刘在最近的一次讲话中说,他与镇政府官员有“沟通失误”,但他不愿详细说明。他表示,去年他确实对Ajax项目的“经济可行性”感到担忧,但如果Ajax愿意与他合作,该项目“准备好了”。

今年3月,刘以“非法终止土地开发合同”为由,起诉Ajax,索赔3亿美元。刘说,该镇无权回购这处房产,因为他们还没有对他修改后的规划申请做出决定。镇上的人说他的申请不完整。审判于今年夏天举行,预计年底前会有结果。

“小镇在责怪开发商,龙脉在责怪小镇;我真的不知道责任在哪里。“但我不在乎是谁的错,应该有人为我的投资能赚到的钱负责。”

尽管尚未提取存款的居民和买家都在等待法院的判决,但刘正在处理一系列其他法律问题。

在对刘通提起的诉讼中,有前顾问和承包商声称刘通欠他们钱;投资者说他无法解释他们的资金,也不会还钱;以及刘通滥用投资者资金的指控。

在今年早些时候的一起案件中,投资者Valbonne-Canada以超过210万美元的价格赢得了对刘通的判决。本案涉及一处拟议中的康山联排别墅开发项目,该项目从未建成或预售给公众。据Valbonne-Canada的指控,刘通后来卖掉了这些未开发的房产,但在此之前,他为了自己的利益“窃取”了项目资金,向自己的公司支付了76.1万美元可疑的“项目管理费”,并“耗尽”了曾经持有投资者资金的银行账户。

法官Thomas J. McEwen做出了一项严厉的裁决,对刘通做出了不利的裁决,并认为他本人负有责任。他说,刘通的行为是不诚实的,是在进行自我交易,“完全无视申请人的合法权利”。

判决中包括对刘某的“加罪令”,但刘某表示,判决并未强制执行,他正在努力达成和解。加拿大valbonne律师拒绝置评。

Thomas Liu with the scale model for phase one of Central Park Ajax.

在另一起案件中,刘和他的配偶王(Yixuan Wang)都是被告,多伦多资本公司(Toronto Capital Corp.)和其他债权人正寻求接管刘在Willowdale的房产,该房产与Ajax的房产进行了交叉担保,这意味着任何一项抵押贷款违约都会对另一项产生不利影响。

法庭文件显示,刘和他的妻子据称在2017年4月拖欠了Ajax的抵押贷款,欠款超过200万元。

今年2月,法院做出了违约判决,但刘通说,他没有失去自己的房子,银行最终得到了赔偿。他说,他没有拖欠Ajax抵押贷款。他没有解释为什么判决说是他做的。“我认为这是我们在与犹太人打交道时必须吸取的一个惨痛教训,那就是……犹太放债人。”当被要求解释这一评论时,刘通说,“关于这些交易,他们很难。”中国人倾向于相信人是善良的。有时候,当我们有这种想法的时候,我们会把自己逼到角落里,而他们会利用我们的意愿。

刘拒绝解释到底发生了什么,也不愿具体说到谁。多伦多资本公司(Toronto Capital Corp.)的首席经纪人蒙德利(Frank Mondelli)拒绝置评。

另一起案件指控刘和他的工作人员向中国投资者Miaogen Zhou表示,如果他投资加拿大艺术学院,就可以在加拿大获得永久居留权。周声称他付给刘496,703元,他相信这笔钱将被信托。尽管“一再要求”,周声称刘“没有提供任何信息……”展示了周资金的去向。刘没有提交辩护声明,但他否认提供周永久居留权以换取投资。

刘通拒绝详细讨论这些诉讼,但他表示,他从未在未经投资者许可的情况下将资金用于其他项目。他表示,诉讼只是在发展中行业做生意的成本。“我相信,如果你看看多伦多的任何一家大型开发商,你会发现与我们现在面临的问题一样,甚至更大。”

总的来说,刘通承认自己犯过错误,并将其部分原因归结为他是加拿大第一代从事复杂业务的人。他说:“有时候我们学习很困难。”

另一些人则说,刘已经超过了他的能力。“他远远超出了他的掌控,”一位在开发行业拥有丰富经验的前龙脉顾问表示。“但这不是一个小差距——这是一个大差距。”

纽约大学(York University) Schulich商学院(Schulich School of Business)房地产和基础设施教授詹姆斯·麦凯勒(James McKellar)说,在房地产市场过热的情况下,刘通这样的开发商出现问题时,买家往往是最脆弱的。麦凯乐说,在“出售的竞赛”中,刘可能把价格定得太低,没有考虑到实际的建设成本。

但买家的成本不只是财务上的,麦凯勒补充说。“如果你带着四年后就能买到的期望去买东西,你就是在计划你的家庭,等等。”利率只是其中很小的一部分。它真的会让你后退。

29岁的卡拉泰拉(Karatella)在Ajax中央公园(Central Park Ajax)购买了一套两居室公寓,这将是她的第一个家。她还没有要求退还押金,但如果项目没有进展,她就不知道该怎么办了。她说:“要想买到与我购买的东西相媲美的东西,还需要多花10万美元。”“我的钱就放在那里,没人负责,这太荒谬了。”

McKellar表示,对于无法交付的开发者应该受到惩罚。“人们正在为这个蓬勃发展的行业付出代价,”他说。“这就是政府必须介入的原因。”

新民主党住房批评人士莫里森(Suze Morrison)认为,应该为购买共管公寓的人提供更多保护,但她不认为解决方案是惩罚开发商。莫里森说,NDP正在研究对Tarion保修公司可能进行的改革,但没有提供具体细节。

政府和消费者服务部长、进步保守派MPP Todd Smith在一份电子邮件声明中说,他的政府正在调查这个问题,“以确定如何最好地加强对消费者的保护。”史密斯没有提供具体细节,只是说,政府将与“行业、利益相关者和消费者合作,我们将决定下一步的行动”。

刘在法庭上的麻烦依然存在。

今年6月,一家数字命名的公司是刘在学院项目上的合作伙伴 – 他的原始合伙人在2016年切断了与该项目的所有关系 – 在没有得到公司同意的情况下指控刘继续试图借用该财产后,法院命令临时冻结该财产, 根据判决。 刘说,埃尔斯米尔3070号的房产没有冻结。 他没有解释为什么有文件显示其他情况。 财产记录显示,该物业有三笔抵押贷款总额为1300万美元。 刘说,物业的实际欠款少于此。 建筑留置权还有395万美元。坐在会议室里,刘承认他的公司陷入了困境。

“是的,”他说。“(但是)你说麻烦,我说这是我们需要处理的难题。”我们在业务。每个企业都有困难,我们需要管理它们。

刘通的一些前合作伙伴说,他在业内的声誉一塌糊涂,但科曼说,他愿意再次与刘通合作——只要他能提前付款。“我不傻。”

刘说,他的公司仍然有很多好事发生。他说,每个月都会有新的投资者涌入,他正在着手启动一个新项目。他拒绝讨论此事。

“也许。”

布兰登·肯尼迪是多伦多的一名调查记者。你可以通过bkennedy@thestar联系到他。ca或416-869-4192。在Twitter上关注他:@BKennedyStar