地产投资 | 海外人士如何购买加拿大公寓楼花(期房)

【环球华语2019年3月1日Shawn Su】加拿大道明证券(TD Securities)最新预测,加拿大中央银行将维持目前的基准利率1.75%不变,直至明年年底。上周,TD已经预测央行直到今年底都不会加息。另外,有消息称,TD已经于本周二开始,降低部分房贷利率,主要是对1至5年的合约利率做了向下调整,降幅为0.25%。这对于多伦多的房市无异于一剂强心针,继续吸引广大的海外买家把眼光投入到大多伦多房市。多伦多公寓最近也是销售火爆,根据多伦多地产局最新数据,2019年2月多伦多公寓均价同比2018年2月猛增了约7.36%。同时在2018年有27426公寓正在出租,租金平均上涨9.3%。而根据Rentals的数据,2019年的房租上涨幅度可能达到11%。总体来看,独立屋高总价的“挤出效应”,加上租赁市场需求旺盛是形成公寓市场繁荣的两大主因。

一直有很多朋友询问我,在加拿大投资公寓楼花是怎么一个做法,那现在我就根据自己为客户服务的经验,给大家做个介绍吧:

首先,我们先谈谈相比现房/二手房,公寓楼花有哪些特点适合海外人士呢

交易时间充足:现房/二手房交易周期短,从挂牌上市到卖出,正常交易周期约1-3月,甚至更短;期间需要完成看房,对比选择,合约准备及谈判,银行贷款,直至完成交易等等程序,这对于身在海外的买家而言,很难在这么短时间进行选择及决策;

而楼花都有预售期,一般能够提前几周拿到资料,提供给海外买家进行分析选择;并且多数开发商可以接受扫描签署合同或电子签名。

预售价格低:楼花的预售价格低,尤其在最初的VVIP认购阶段,以及尾盘阶段。原因是开发商在开始发售阶段要保证发售到一定比例才能拿到银行贷款,尾盘阶段则要快速清货。

户型选择多:现楼户型选择少,只根据当时的市场挂牌情况进行选择;而楼花开售时,户型选择广泛,同时利于控制预算。

资金投入少:对于海外买家,楼花首付比例为35%(居民为20%),通常分4 -7次,1-2年时间完成支付,非常适合财务规划。现房则要求在1-3月交易完成时,支付首付款及获得银行贷款。

适合长远投资:公寓楼花项目从发售到完工交付,通常有3-5年甚至更多时间,除了首付款外,期间不需要支付任何楼款,直到建成收楼时,才做按揭贷款。这非常适合长远规划。而且几年后交房时楼价通常涨了,立刻就会有投资收益显现。

政府强制7年质保:根据安省法律,所有公寓新房的开发商立项前必须进行质保登记,同时所有新房强制参加7年质保。

租金回报率高:一套150万加币的独立屋与一套60万加币的公寓,所收取的租金几乎一样;同时在低贷款利率环境下,公寓租金投资回报率远远高于独立屋。当然,总体来看大多地区独立屋的房价涨幅也大于公寓,问题是公寓不需要打理,独立屋特别是旧的独立屋打理起来可是要有成本的。

那么,海外人士购买公寓楼花的流程是怎样呢?

明确购买目的:纯粹投资?未来自住?为留学的孩子做准备…

选择适合的地段位置:地段位置(Location)自然是第一选择要素,详细了解相关地理环境、社区配套、生活设施,投资回报及升值潜力等等。

选择品牌开发商:详细了解开发商背景,商业信誉及项目业绩等等。

确定预算范围:根据自身财务规划,预留合适的资金数量,做好分次付款的资金准备,提前换好加币。

选择户型:在公开发售前,根据从开发商处获得的户型图、价格表等等信息,选择意向单位,填写购房申请单(Work Sheet)。此时通常需要提供购房者姓名、联系方式以及订购单位户型等等,以便向开发商申请预留目标户型。

签约:根据买家的情况,签约的方式可分为本地签约和远程签约两种:本地签约(买家须带护照在开发商指定的时间、地点签署购房合约)或远程签约(先由开发商扫描合同,买家签署后扫描回给开发商签字,最后一份双方签字的文件将交回给买家。)

支付订金及首付款:对于海外买家来说,购房订金通常为35%,并按照开发商规定的日期分期支付。

举例:

订金金额和支付时间为:

签约当天:订金

签约后30天:订金补齐到5%

签约后90天:5%

签约后180天:5%

签约后240天:5%

签约后365天:5%

签约后540天:5%

入住日OccupancyDay:5%

订金的具体支付日期是视楼盘而定的,不同的楼盘会有不同要求。

订金支付方式:

买家在本地:以支票形式支付到开发商指定的律师事务所信托监管账户

买家在海外:通过国际电汇到开发商指定的律师事务所信托监管账户

为方便在加拿大投资物业,建议海外买家提前开立加拿大银行账户及申请个人支票。所以,您若想来加拿大投资买房,那就赶快安排一次加拿大旅游,来看看加拿大的美景吧,别忘了顺便到银行开个户和买本个人支票。

收楼:公寓楼花的交房日期有两个,分别是入住日(OccupancyDay/InterimClosing Day),和最后交房日(Final Closing Day),也是产权过户日(由开发商在地产局正式过户产权给买家)。

通常收楼入住后(正式产权过户前,大楼可能还没封顶,但你那一层已经完全建好了),买家每月须向开发商支付一笔入住费用(Occupancy Fee),主要包含预计的物业管理费和房屋贷款利息;在最后交房日前,买家必须获得银行贷款,海外买家最高贷款额度通常为65%。

▲联合大厦公寓简介请点击上图

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联系人:Shawn

联系电话:Tel:416-678-6788

微信号:hualiHillcrest

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